Comprar en Marbella siendo extranjero: los pasos y lo que cuesta de verdad
El NIE, la cuenta, la notaría y los impuestos. Lo que hay que hacer, en qué orden, y cuánto hay que sumarle al precio del anuncio.
La pregunta que más nos hacen no es cuánto cuesta la casa. Es cuánto cuesta además de la casa, y qué papeles hacen falta. Esto es lo que contamos en la primera llamada, escrito para que puedas leerlo antes.
1. El NIE, antes que nada
El NIE es tu número de identificación como extranjero en España. Sin él no puedes comprar, ni abrir una cuenta, ni dar de alta la luz. Se pide en la comisaría de policía o en el consulado español de tu país, y tarda entre unos días y unas semanas según dónde lo pidas.
Se puede delegar en un abogado con un poder notarial. Es lo que hace casi todo el mundo que no vive aquí: evita un viaje.
2. Un abogado independiente, no el de la otra parte
Esto es lo más importante de esta página. Tu abogado tiene que ser tuyo, no el que te recomienda el vendedor ni el que te recomienda la agencia por comisión. Nosotros te damos tres nombres y eliges tú, o traes el tuyo.
Lo que tiene que comprobar antes de que firmes nada: que quien vende es quien dice ser, que la casa no tiene cargas ni deudas de comunidad, que lo construido coincide con lo que está registrado, y que no hay ninguna infracción urbanística. En la Costa del Sol esto último no es un trámite: hay casas preciosas con ampliaciones sin licencia.
3. La reserva, el contrato y la notaría
El camino habitual son tres pasos:
La reserva. Entre 6.000 € y 20.000 € para retirar la casa del mercado, normalmente unas dos semanas mientras el abogado hace las comprobaciones.
El contrato de arras. Se firma cuando las comprobaciones están hechas. Lo normal es el 10 % del precio. Si te echas atrás pierdes esa cantidad; si se echa atrás el vendedor, te devuelve el doble.
La escritura. Ante notario, con el pago del resto. Ese día se entregan las llaves. Entre las arras y la escritura suelen pasar entre uno y tres meses, más si hay hipoteca.
4. Los costes, por encima del precio
Calcula entre un 10 % y un 13 % adicional sobre el precio de compra:
- Vivienda de segunda mano: impuesto de transmisiones patrimoniales, que en Andalucía es del 7 %.
- Obra nueva: 10 % de IVA más el impuesto de actos jurídicos documentados.
- Notaría y registro: entre un 0,5 % y un 1 %.
- Abogado: alrededor del 1 % más IVA.
- Si hay hipoteca, suma tasación y los gastos de la propia hipoteca.
Las cifras fiscales cambian con cada gobierno autonómico. Las de arriba son las vigentes cuando escribimos esto; confírmalas con tu abogado antes de hacer números finales.
5. Después de comprar
Lo que se paga todos los años, y que conviene saber antes de firmar: el IBI, la basura, la comunidad si la hay, el seguro, y el impuesto sobre la renta de no residentes si no vives aquí de forma habitual. En una villa con piscina y jardín hay que sumar el mantenimiento, que no es menor.
Si quieres los números concretos de una casa en particular, pídenoslos. Los tenemos antes de que vengas a verla.